39城去庫存周期超兩年 樓市“小陽春”或在少數城市出現

1月28日，上海易居房地產研究院發布了《2022年中國百城庫存報告》（簡稱“報告”）。報告顯示，2022年，房地產銷售行情持續疲軟，住房去庫存面臨前所未有的壓力。在全國100個城市中，新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為18.9個月，更有39個城市去庫存周期超過兩年。 

截至目前，僅少數核心一二線城市短期新建商品住宅庫存去化時間不足10個月，三四線城市新建商品住宅庫存去化壓力較大。那么，哪些城市庫存壓頂？哪些城市去化預期好？ 

約7成城市庫存同比上漲 

受2022年住宅銷售持續疲軟的影響，住宅庫存呈現月度拉升的態勢，房企去庫存面臨較大的窘境。報告顯示，截至2022年底，100個城市新建商品住宅庫存總量為5.3億平方米，相比2021年底的數據增長了1.3%。其中，一線城市、二線城市、三四線城市的新建商品住宅庫存總量分別為3360萬平方米、26572萬平方米和23126萬平方米，相比2021年底增速分別為7.4%、-0.1%和2.0%。 

對此，上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進認為，一線城市的庫存拉升態勢較為明顯，這和一線城市受疫情影響、年底加快推盤等因素有關。而二線城市出現罕見的庫存下跌現象，一方面可能受爛尾樓事件影響，新盤供應受沖擊；另一方面，2022年四季度持續出臺的購房政策，刺激了部分購房需求，消化了部分庫存。對于三四線城市而言，返鄉置業需求在減弱，客觀上也對去庫存造成壓力。 

通過報告橫向對比可以看出，2022年全國百城庫存攀升的城市數量較多，約占7成。截至2022年底，100個城市中，有68個城市庫存出現了同比正增長現象。從具體城市來看，珠海、杭州和三亞三個城市庫存同比拉升較為明顯，其同比增速分別為72%、56%和46%。而肇慶、蘇州和長春的庫存下滑速度較快，同比增速分別為-20%、-19%和-18%。 

“2022年是歷史上房屋銷售和去庫存最困難的一年�！眹儡S進表示，在這一年，房屋銷售數據出現斷崖式下跌，且購房預期悲觀。即便出臺了一系列購房政策，但交易市場提振弱于預期，也進一步限制了去庫存工作的開展。整體來看，庫存去化的壓力和經濟形勢更趨復雜化等有關，也和購房者收入預期及購買力減弱等有關。同時，房地產開發領域出現的“爛尾樓”事件，也在很大程度上影響了購房者入市信心和意愿，使購房需求跌入冰點。 

三四線城市庫存去化壓力較大 

庫存的增長還帶來銷售周期的拉長。據報告顯示，2022年底，全國100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為18.9個月，這也意味著市場消化完這些庫存需要18.9個月時間，即超過1.5年。由此可見，2022年屬于去庫存壓力較大的年份。 

具體來看，2022年底，在100個城市中，一線城市、二線城市、三四線城市的新建商品住宅存銷比分別為12.4個月、18.0個月和21.9個月，去化周期都超過一年。其中，一線城市到了去年下半年去化壓力有所緩解；二線城市則改善不佳，二線城市爛尾樓事件對銷售端沖擊較大，影響了去庫存的速度；而三四線城市去化壓力最大。 

中指研究院方面認為，2022年在供需兩端均弱下，重點城市可售面積處在相對高位，僅少數核心一二線城市短期庫存去化時間不足10個月，三四線城市庫存去化壓力較大。具體來看，杭州、上海、合肥等城市短期庫存不足，天津、長春、鄭州、廈門等地短期去化存壓，出清周期均在20個月以上。 

此外，報告顯示，上海成為2022年樓市去庫存最好城市，從排序可以看出，包括上海、濟南和合肥的去化速度相對較好，存銷比分別為5.3個月、6.3個月和7.0個月。值得關注的是，全國100個城市中，有39個城市去庫存周期超過24個月，即兩年。比如，重慶、北海、洛陽分別為39.3個月、47.9個月、50.6個月 。 

事實上，自2010年以來，全國百城樓市共經歷了三個去庫存的最艱難時期，即出現過三個去化周期的最高點。其中，2012年2月，存銷比為22.8個月；2014年7月，存銷比為20.9個月；2022年6月，存銷比為20.2個月。相比之下，2022年去化周期陡然攀升的態勢很明顯，且到了年底依然出現反彈。也是最近8年去庫存壓力最大的階段。 

一二線城市有望率先迎來復蘇 

對于百城新建商品住宅呈現出明顯的“供大于求”的態勢。其主要原因不在于供給端，而在于需求端，即需求端過于疲軟且持續無法改善。因此，庫存壓力大的城市在2023年要繼續做好住房消費刺激工作，積極有效化解庫存壓力。 

嚴躍進表示，自2021年9月央行房地產金融工作座談會以來，全國房地產政策持續向好，政策寬松期已達16個月。當前房地產市場復蘇的條件和基礎更加堅實。尤其是2022年四季度各類新政策頻出，包括“金融支持房地產16條”“三支箭”政策等，都為房地產市場的健康發展創造了良好的條件，有助于進一步促進去庫存工作的開展。 

貝殼研究院方面認為，春節期間的樓市表現再次反映了中國的市場體量巨大，也意味著城市之間、人群之間存在較大的差異。剛需群體的預期弱，但改善性需求預期相對較強。預計今年一季度市場會保持復蘇的勢頭，珠三角及京津冀重點城市表現好于其他城市群。在人口和就業進一步向大城市集聚的趨勢下，核心城市的房產依然具有不可替代的價值，人們對于房地產過度恐慌的預期將會轉變。 

此外，中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，短期來看，供需兩端政策將繼續加快落實，一二線城市住房需求旺盛，有望率先迎來市場復蘇，樓市“小陽春”或將在少數城市出現，但對于大部分城市而言，經濟環境以及房價預期仍較弱，市場修復需要更長時間。